中新经纬客户端6月25日电 题：《李宇嘉：“老破小”的未来价值不可估量》

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)

6月19日召开的国务院常务会议，部署今年开展城镇老旧小区改造试点，为进一步全面推进积累经验。国务院常务会议认为，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。

规模有多大呢？在第十一届全国既有建筑改造大会上，住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波介绍，中国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。此前，国务院参事仇保兴曾指出，据初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元。

是不是感受到一股棚改的气息呢？但这不是棚改，老旧小区改造“两个不涉及、两个不改变”：不涉及拆迁补偿和安置重建，不涉及土地一级和二级开发；不改变原有建筑物结构，不改变土地所有权。它要干什么呢？水电气路及光纤设施改造，加装电梯，配建停车设施等。

为啥要搞旧区改造？看看老旧小区吧

为什么要搞老旧小区改造呢？首先，别看我们的城市很光鲜，其实老旧小区非常多。小轿车越来越普及，但是很多老旧小区无地下车库，路面占道。很多7层左右的房子，没有电梯和适老、适幼设施。房子户型设计和设施老旧，现代物业管理缺失，社区居住氛围下降。生活、商业、交通混杂规划，拥堵不堪，早晚高峰期乱作一团。

经济条件较好的市民，不管是自住，还是投资，多数都选择买新城区的房子。买老旧小区房子的主要有两类人，一类是为小孩读书(主要是学区、学位房)，另一类是收入不高，被迫买“老破小”的。不管是哪种人，未来几年都是要搬走的，老城区便慢慢衰落下去了。

还有一个重要原因，就是扩大内需。棚改退潮叠加“房住不炒”，楼市见顶回落，开发投资向下“拐点”出现。消费作为拉动经济增长的“三驾马车”之一，作用日益凸显。而刺激内需，住房消费不可能缺席。

旧区改造，就是消费潜力

过去，我们靠楼市，内需不可谓不大，但这个内需走得越来越畸形。楼市繁荣、房价高企，导致其他领域的消费被虹吸，比如汽车消费下滑；另外，楼市繁荣，企业和员工都炒楼去了，科技创新渐行渐远。所以，靠买房拉动消费得不偿失，这就是为何近期国家果断降速棚改。

现在，高收入人群的消费倾向不高(没什么可消费的)，中等收入人群的消费为房子所困(还房贷、换房等)，低收入人群的消费倾向最大，但消费的配套设施或服务不足(比如围绕居家或社区生活相关的物业、停车、养老、幼教等)。

如果还去刺激商品房市场繁荣，除了少部分首次置业的“真刚需”，楼市带动的消费增量越来越低，反而市民生活消费(吃喝拉撒等必选消费、汽车空调等可选消费)越来越萎缩。涉及普通市民的生活起居、日常消费，便利而成本又低的老城区，是难得的一块洼地。

事实上，国外也有“旧区活化”和城市“功能复兴”，但国外的城市化，往往是一小片、一小片地开展，远没有我们国家那么快。

随着城市化发展加快，建筑材料、户型格局、居住理念升级等也随着加快。过去“短缺经济”下供给很差，比如我们经常可以看到奇葩的户型设计、阳台设计。于是，就产生了一边是现代化的新城，一边是亟待更新的老旧住区。未来，强调内需和包容性增长，这是一块洼地，过去被称为“老破小”，未来不可估量。(中新经纬APP)

李宇嘉