北京ONE再起波澜。

　　近日，每平方米售价达3万元的通州北京ONE项目，为了筹集工程开发费用，时隔一年再次发起信托融资。记者获得的新一期信托计划书中，开发商为宣传其亮点，直言拿地成本为楼面地价1500元/平方米，揭开其售价为土地成本20倍的“内幕”。

　　北京ONE项目主打恒温、恒湿、恒氧健康环保概念。北京当地一位业内人士向《每日经济新闻》记者坦言，该项目定价始终超越区域现状，去化速度较慢。

　　房地产业内人士严跃进表示，在经营压力下，小开发商喜欢尝试捂盘惜售、制造噱头的做法，并试图实现土地利润最大化，不过此类做法不可持续，尤其对于信托融资的手段，未来还是谨慎为好。

　　信托计划书透露土地成本/

　　北京ONE的信托融资，由中融信托委托发行的一年期集合资金信托，以项目土地及在建工程为抵押物外，募资2亿元，用于北京ONE项目的工程开发费用。产品预期收益率定得较高，300万元以上年收益率9.5%，1000万元以上年收益率9.8%。

　　《每日经济新闻》记者咨询这款信托产品有何优势时，一位理财经理表示，资金用于北京ONE项目的工程开发费用，风控方面是北京ONE项目土地及在建工程抵押，抵押率约为35%，次级增信，实际控制人连带责任担保。项目亮点是1年期、北京项目、北京抵押物、超低楼面价、五证齐全且已基本完工，还款来源充足。

　　在信托计划书的项目亮点介绍中，开发商直言，北京ONE项目拿地时间早，楼面地价极低，仅为1500元/平方米，销售净利润率则高达31%。

　　北京市住建委官网数据显示，2010年10月，北京ONE项目获批2号、3号、4号、5号共4栋楼的预售许可证，拟售均价都超过3万元/平方米。将近4年过去，4栋楼中仍有49套不可售房源和10套未售房源。

　　《每日经济新闻》记者致电其售楼处，销售人员表示住宅项目仍在售，目前销售均价为3万元/平方米。

　　4年前已经拿到预售证，为何现在项目还在融资？上述理财经理告诉记者，拿地-建房-建好-卖-装修5个环节，需要几年的时间，每个阶段根据情况募集融资，房子销售出去的款项要偿还上个阶段的费用，材料费等很多费用都是垫付的，因此需要融资。

　　严跃进对《每日经济新闻》记者表示，今年整个市场资金收紧，很多信托融资的成本其实是在加大的。如果房企过于依赖此类高成本的信托项目，很可能资金链会绷得太紧。

　　小房企低价圈地时代已过/

　　熟悉北京市场的一位业内人士向《每日经济新闻》记者透露，北京ONE定价始终超越区域现状。

　　据了解，目前北京ONE的售价，比同区域内绿城集团和葛洲坝地产联手开发的京杭府的均价，每平方米高出200元。

　　新浪乐居统计数据显示，北京ONE项目2012年8月的销售均价为元/平方米，远远高出周边在售住宅项目元/平方米的销售均价。

　　公开资料显示，北京ONE的容积率为4.8。根据现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，19层以上住宅容积率为2.4～4.5。显然，北京ONE项目已超过此标准，过高的容积率显然会影响到项目的通风和采光。

　　2013年6月，克而瑞发布的一份房价报告显示，北京ONE的价格评级为不推荐。报告解释称，项目所在的通州新华大街板块表现出明显的刚需市场特征，项目定义为科技住宅，力图用科技手段弥补高容积率、朝向不佳的缺陷，价格高于区域其他项目，不具备价格优势，而且目标客群价格需求差异较大。

　　上海易居房地产研究院的土地市场报告显示，今年7月份，10个典型城市土地成交均价为2868元/平方米，环比上涨26.8%。在业内人士看来，早期靠囤地缓慢开发获取高溢价的开发模式，已不复存在。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟对《每日经济新闻》记者表示，低价拿地只是房地产上半场的事情，下半场难以为继。目前土地出让时，政府管控部门会对企业开发有相应要求，有约定开发周期和开发时间。

　　多位受访的业内人士均表示，土地是房地产开发中的生产资料，获取土地主要靠拼资金实力，行业将继续分化，一些小开发商将退出市场。记者 王杰