文/中国经济50人论坛成员 樊纲

　　现在我们国家正在形成这个趋势，正在形成一些大城市群体，这是我们需要正视的客观规律。有人老说小城市非常好，甚至还有人说农村非常好，我就问你一个简单问题，小城市好，为什么你不去住？

　　从这次房地产调整过程当中暴露出来的，我觉得需要房地产商、政府政策制定者们认真关注的一个问题，就是城市化当中的房地产需求问题。

　　这次出现一个重大的问题，就是三四线城市产能过剩，内陆一些边远地区如果搞很多房地产的话，就会形成一个鬼城，因为那边的人口还在净流出，而且长远来口也不会流入，所以这种地区就会出现比较大的问题。这与我们过去的一些政策相关，我们过去的政策一直叫做城镇化，鼓励发展城市，我们的房地产商也是因为这个政策，才盲目的在一些三四线城市做很多投资。

　　我个人一直鼓吹城市化，一直鼓吹大城市发展，城市化的根本含义是取决于规模效应，取决于它的具体效应。而且世界各国的历史也都说明，城市化首先是一个向大城市集中的过程，因为大城市有一个集聚效应，效率更高，取得的收益更高，创造的需求、就业更多，因此城市才会发展。

　　现在我们国家正在形成这个趋势，正在形成一些大城市群体，这是我们需要正视的客观规律。有人老说小城市非常好，甚至还有人说农村非常好，我就问你一个简单问题，小城市好，为什么你不去住？为什么你要挤在大城市里面，那一定是大城市提供不了小城市提供的东西。包括就业，为什么北漂？因为北京稀有一些机会。

　　我们可能知道哪些地方是人口流出的地区，但是人流到哪儿去，我们不一定知道。流到哪儿去不知道，但是一个基本的规律，在工业化、城镇化的早期阶段，人会向大城市流。

　　小城市将来什么时候发展呢？第一批有钱的人退休以后，回到一些小城去，那叫后工业化时代。我们要认识城市化的基本规律。另外一个也是关于城市化的，现在大家知道城市化的根本含义是人的城市化，是农民市民化的过程。

　　但是这里面就提出一个问题，城市化原来不是农民进城叫城市化，很多人最初进城的时候是穷人，因此城市化本身是一个穷人进城的过程，因此要想这些人有什么样的需求，这些人没钱，他有住房的需要，但是他没有住房的需求，因为他没有货币。

　　需求是有货币购买力的需要。但是他进城也需要有一个地方住。他首先会住城中村，那些比较便宜的，质量比较低的房子，然后他会租一些城里原来的老的房子，然后再租好的房子，最初他还是租，他也买不起。然后他可能会买一套小户型。在这个过程中，我们就需要思考城市化进程中的房地产结构。

　　我听说李嘉诚在香港推出了一种房子，15平米，有人嘲笑他那还不如监牢大，监牢都要17平方米。他们为什么会推出这样的房子？他针对的是有购买的需求，可能城市化进程中，就会有这种多元化的需求。而我们现在都集中在某一种地产商，从结构上来讲不符合城市化的规律，这也是这次调整过程当中暴露出来的问题。

　　前一阶段因为鱼龙混杂，因为过热，很多问题被掩盖了，现在水落石出之后，很多问题就体现出来了，需要我们及时总结、讨论，使我们今后的房地产长远来讲有好的发展。

　　(本文作者介绍：综合开发研究院院长、北京国民经济研究所所长。)